实现"三规合一"的关键在于坚实的理论基石，它能统筹城市建设、经济社会发展与土地利用的规划工作。其中，霍华德的田园城市理论与杜能的区位理论尤其具有深远影响。

霍华德的田园城市理论，由19世纪末的英国社会活动家E·霍华德提出，倡导健康、生活与产业融合的城市设计。他构想的城市规模适宜，拥有丰富社会生活，但规模应保持在适度，且四周环绕永久性农业地带。霍华德理论在城市规划的各个环节，如规模、结构、密度和产业选择，都展现了精巧的布局，为现代城市规划开创了先河。

杜能的区位理论，特别是农业区位理论，他提出了六种耕作制度，形成围绕城市的同心圆状区域模型，展示了产业在城市空间布局中的重要性。尽管理论有些理论化，但其将城市设计、土地利用与产业布局紧密结合，为"三规合一"提供了理论支撑。

工业区位理论，如阿尔申尔德·韦伯的理论，通过运输、劳力和集聚因素的分析，寻找生产成本最低的工业区位，体现了城市规划与经济社会发展、土地利用的紧密联系。中心地理论则进一步探讨了城镇体系的优化布局，强调市场、交通和行政原则对城市空间结构的影响，将区域经济与城市布局紧密结合。