2009 31号文件第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

针对成本结时以实际发生，但未取得合法票据，待取得合法票据时仍计入该项目成本。若成本结转时尚未发生，后来实际发生的成本，继续计入此项目开发成本，跨年的，按以上办法追溯到结转收入当年税前扣除。

项目发生的房屋看护费用，如物业管理费，维修等费用根据国税发2009 31号文件第十五条规定直接在当年税前扣除，会计处理应计入销售费用。

五、举例说明

光明房地产公司2019年12月交房，全部销售。开发成本预算金额10亿元，其中建安合同5亿元，2019年12月交房时取得成本8亿元，尚有2亿元建安成本未取得发票。2020年10月进行了工程结算，结算金额6亿元，取得发票5.5亿元，5000万元为质保金，施工单位未开具发票，2021年3月开具了质保金发票5000万元。同时2021年对已售的房屋的水泵房进行了维修，支付维修费用5万元，企业应如何进项财税处理？（假定金额为不含税金额）

1、2019年12月交房时：

借：开发成本 20000

贷：应付账款--预提成本 20000

借：开发产品 100000

贷：开发成本 100000

借：主营业务成本 100000

贷：开发产品 100000

由于合同金额5亿元，税前扣除预提金额为50000*10%=5000万元，多计提的成本15000元在汇算清缴时进行纳税调增处理。

2、2020年结算时

借：应付账款--预提成本 20000

以前年度损益调整 10000

贷：应付账款--施工单位 30000

借：利润分配--未分配利润 10000

贷：以前年度损益调整 10000

结算金额6亿元，并取得发票5.5亿元，2021年3月取得剩余5000万元发票，结算的6亿元可以全额所得税前扣除。

3、2021年

借：销售费用--维修费 5

贷：银行存款 5

发生的水泵房维修费计入销售费用处理，在所得税前扣除。



六、总结

房地产企业的痛点--已经交房但成本未归集完成，工程未办理结算，工程变更问题存在扯皮，未支付工程款对方不开具发票，质保金未支付施工单位也不开具发票，对地产公司影响非常大，所得税纳税义务已经发生，不结转成本，或造成增值税与所得税纳税义务时间节点不一致，金三系统会产生信息比对，引起税务稽查风险。若结转成本，发票还未完全取得。

针对痛点问题，地产公司应做到如下工作：

1、工程结算金额确定时，付款时可以和施工单位商量，除正常工程款外，何以提前支付未开票部分金额的税金，开具全额发票。

2、工程结算加快，要做到日常变更签证手续及时办理，甲供材手续及时办理，甲供材数量每年核对，材料认质认价及时办理，对工程施工过程中的管理加强，部门间协调管理通畅，工程、技术、成本相关部门信息交流要及时。