房地产融资途径繁多，涵盖了从公司到项目、股权投资、民间借贷等多维层次，本文将全面梳理房地产融资的关键环节，以助于理解房地产如何借力生财。

房地产融资的首要步骤是通过项目融资，项目开发分为拿地、建设与后期阶段，企业在中期建设阶段，可能面临资金缺口，这时，银行提供最基本的房地产开发贷款，用于建设，并以销售回款作为还款来源。这类贷款需满足“432”条件，包括四证齐全、30%资本金和二级开发资质等，并需进行封闭管理，确保销售回款归还贷款本息。

若企业资质不佳，难以通过银行贷款，可寻求信托或资产管理公司提供前端非标债权融资，这类融资绕过“432”合规要求，提前支付土地成本，有效降低资金占用，但价格较高。随着项目的推进，企业可以发行ABS、CMBS等债券，通过证券市场融资。

当企业规模扩大，可考虑上市融资，IPO为企业带来运营资金，并通过银团贷款、发债等方式进一步扩大融资渠道，境内境外发债市场均可利用，境内发债渠道包括银行间交易商协会和交易所。境外发债市场发展成熟，境内则在2014年9月后逐渐开放，企业可发行中票、短融、超短融等债券。

供应链融资也是企业优化资金运营的重要手段，通过核心企业为供应商提供商票，延迟付款，不计入有息负债，银行则贴现商票。此外，永续债等创新融资工具也为企业发展提供了更多可能。

最后，通过小股操盘、发行REITs等方式，企业可在商业地产领域实现快速套现。随着房地产行业集中度提高，融资门槛不断上升，完成上述融资流程的开发商，往往能跻身国内前三十名。

房地产融资之路复杂多变，企业在发展过程中需灵活运用不同融资工具，适应市场变化。同时，也需关注政策导向和市场趋势，合理规划融资战略，以实现可持续发展。