购房时最看重的是什么？答案通常围绕地段展开，无论新房还是二手房，地段的优劣直接影响房产的保值和升值潜力。尽管有人可能选择偏远地区以追求价格优势，但请记住，不动产也是一种投资形式。假设你的先辈在浦东拥有房产，他们可能未曾预见投资价值，但时至今日，拆迁带来的回报已显现。如果在偏远地区购房，房子老化后，吸引买家的潜力会降低，尤其是德国，旧房维修费用高昂，许多人购买旧房并非出于成本考虑，而是追求地段优势。因此，地段是决定房产价值的关键因素，无论是自住还是投资。

新房与旧房各有其利弊。新房至少能确保15至20年无需担心维修费用，开发商通常提供至少5年的保修期。如果遇到问题，可以要求开发商解决。对于节能房，达到特定标准如KFW70，可以申请低利率节能贷款，最高可达5万欧元，但仅限于新建房产，而非已售二手房。新房价格相对较高，可能伴有较长的等待时间和额外的个性化费用。相比之下，旧房价格较低，但维修费用是不可预知的负担，德国的人工费用昂贵，这些费用对购房者来说是一大投入。

寻找房产信息的主要渠道包括德国最大的几个房产网站：immobilienscout24.de, immowelt.de, immonet.de。这些平台上房源众多，广告的短暂性意味着优质房源很快会被预订。注册并设置特定搜索条件，如provisionsfrei（无中介），通过邮件接收最新结果，可以有效避免错失理想房源。此外，null-provision.de和自动收集小广告报纸信息的网站也提供了丰富的房源选择。

是否需要支付中介费？尽量避免中介，节省开销用于购买更高品质的厨房设备或耐心等待合适房源出现。虽然初期可能对市场动态保持警惕，但实际的德国房地产市场并未达到预期的繁荣程度，买卖房屋并非易事。耐心和主动寻找信息是关键，避免因市场节奏而落后于他人。

在德国，讨价还价是合理的。银行信贷人员的建议是，如果你对房子的价值有信心，就勇敢地与卖家协商价格。银行信贷人员的专业背景可以提供有关地段升值潜力、价格合理性和潜在风险的见解。寻找合适的银行，与信贷人员保持良好沟通，他们可以为你提供必要的贷款评估和建议。

为了在竞争中脱颖而出，展示对房源的真诚兴趣，买家可以通过表达对房子的深厚情感来吸引卖家。同时，适度提出小问题，为避免卖家任意抬价做好铺垫。在决定讨价还价之前，确保对市场价值有清晰的认知，避免盲目压价。

评估房子质量时，可直接联系银行信贷人员，他们负责贷款审批，有义务初步评估房产价值。优秀的信贷人员能凭借经验判断地段升值潜力、价格合理性以及潜在风险。收集房屋详细信息（如价格、地段、房龄、开发商的Expose等），发送给信贷人员以获得初步判断。

在交易过程中，是否支付定金或签署Vorvertrag取决于个人意愿。如果双方互相信任，支付定金可提供额外保障。如果选择不支付定金，可选择签署Vorvertrag，但需注意此操作可能涉及公证费用和时间成本。基于信任的交易通常更为顺畅。

在购房流程中，买卖双方、银行、公证人和买家之间应保持紧密联系。尽早找到合适的银行，与信贷人员保持沟通，以获得贷款评估和建议。一旦发现合适的房源，立即联系银行了解情况。与卖家协商细节后，找到公证人进行合同签署。公证人在处理买卖合同、房产过户手续等方面发挥关键作用。

一个仔细的卖家应向买家提供以下信息：房屋描述、维修清单、能源证书、特别要求、土地税证明、土地分割声明、房屋买卖合同、土地登记证明、停车空间证明、已支付的厨房设备收据、最后一次公证合同以及前一份买卖合同。对于有租户的房产，还需提供租户的个人信息、银行转账记录、保险文件和信用报告。

购买带租户的房产是否合适取决于个人目标。自住者应避免购买带租户的房产，除非租户已解除租赁合同。对于投资者，带租户的房产可能提供稳定的现金流，但需要评估租客的信用度、经济状况和支付能力，以降低不按时支付租金的风险。

在德国，买卖房屋时必须保障租客权益。购买房产时，租客的租赁合同也随之购入。这意味着你不能随意赶走租客或提高租金，除非有合理理由，并经过与租客的协商。合理理由可能包括水电费上涨、地区租金上调或物业管理费增加。请注意，作为房东，你不能损害租客的利益。