一、审计前获取的资料
在开始审计前，需要准备以下资料：投资性房地产台账，包括资产编码、名称、购入日期、原值、折旧等信息；租赁合同；房产证；以及其他根据实际情况获取的文件，如公允价值计量的投资性房地产需评估报告，存在减值的应有相关依据。
二、投资性房地产概览
投资性房地产是为了赚取租金或资本增值，或两者兼而有之而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。已出租的房地产租赁期满后，如果暂时空置但继续用于出租，仍被视为投资性房地产。自行建造的投资性房地产的成本由建造达到可使用状态前的必要支出构成；而外购的投资性房地产成本包括购买价款、相关税费和其他直接关联支出。
三、手把手教你制作审计底稿
在开始制作底稿之前，需要了解投资性房地产的产生背景、原因及其商业合理性，可通过访谈财务人员、管理层人员等获取相关信息。底稿的制作包括：编制投资性房地产明细表，明细表需与企业序时账、科目余额表、企业报表三表核对一致；进行投资性房地产的盘点，制作盘点表，并要求盘点人员、财务人员及审计人员签字并盖章；根据投资性房地产的计量模式（成本模式或公允价值模式）进行折旧测算（成本模式下，公允价值模式下没有折旧额）；检查折旧分配是否合理（成本模式下）；核查投资性房地产的增减变动情况，包括原因、是否有在建工程转固、处置情况等；进行产权证检查，确保信息一致，并核对是否被抵押；计算租金收入，验证租赁合同信息与账面记载一致性；判断公允价值是否合理（公允价值模式下）；检查计量模式变更的合理性；判断是否存在减值迹象。
四、审计底稿具体步骤
1. 编制投资性房地产明细表，确保金额与企业账目一致，成本模式下无折旧、减值记录；
2. 完成投资性房地产盘点，确保资产实物与账面记录相符，制作并签字确认的盘点表；
3. 计算折旧（成本模式下），对比企业折旧政策，确保符合会计准则，进行差异调整（如存在）；
4. 检查折旧分配是否与企业财务记录一致，确保与折旧政策相符，进行合理性评估；
5. 核查投资性房地产增减变动，确认原因，检查在建工程转固、处置情况等；
6. 审核产权证信息，确保信息一致，查询抵押情况；
7. 计算租金收入，对比租赁合同信息，验证真实性；
8. 评估公允价值，获取第三方评估报告，审查估值模型、假设及参数的合理性，确认评估师资质；
9. 判断计量模式变更的合理性，对比成本模式与公允价值模式的适用条件；
10. 评估是否存在减值迹象，通过市场信息比对或经济、法律环境变化分析。
五、审计底稿总结与关注点
完成以上步骤后，审计底稿应涵盖投资性房地产的所有关键信息与变化，确保数据一致性和准确性。特别关注点包括：折旧政策与公允价值评估的合规性、计量模式变更的合理性、以及减值迹象的评估。确保审计底稿不仅详细记录了审计过程，还全面评估了投资性房地产的财务状况及其对整体财务报表的影响。
六、定期更新与资源获取
为了持续提高审计技能和知识，建议关注相关专业公众号，定期接收审计实操更新，获取行业动态和专业指导。通过系统学习和实践，不断提高审计底稿制作的专业性与准确性，从而更有效地评估投资性房地产的财务状况。
