明确答案：卖房子谈判时，应充分了解市场行情、房屋价值及潜在买家需求，以合理定价，并运用有效的谈判技巧。

详细解释：

1. 了解市场情况：在卖房子之前，首先要对所在地区的房地产市场行情进行充分了解。包括了解当前房价、房屋供需状况、同类房屋的市场价格等，这样才能为自己的房屋定一个合理的价格。

2. 评估房屋价值：对自己的房子进行一个准确的评估。考虑房屋的位置、面积、装修、配套设施等因素，结合市场情况，为自己的房子定一个既能吸引买家又不过于低价的价位。

3. 明确潜在买家的需求：了解潜在买家的需求也是非常重要的。不同的买家群体对于房屋的需求是不同的，如年轻人可能更注重房屋的装修和位置，而家庭则可能更看重房屋的户型和学区等。根据买家的需求来调整自己的销售策略，提高房屋的吸引力。

4. 掌握谈判技巧：在卖房谈判中，掌握一定的谈判技巧是必不可少的。要保持冷静和耐心，避免急于求成；同时要善于倾听买家的需求和意见，给予合适的回应；在价格上要有一定的灵活性，可以适当考虑买家的购买心理和预算来做出适当的调整。

综上所述，卖房子谈判需要充分了解市场、评估房屋价值、明确买家需求，并熟练运用谈判技巧。通过这些方式，可以更好地与买家沟通，达成一个双方都满意的交易。